Орлова М.А., начальник отдела судебного представительства Дирекции по правовым вопросам ПАО «Банк «Санкт-Петербург», г. Санкт-Петербург
Мартынов О.В., управляющий директор Дирекции по правовым вопросам ПАО «Банк «Санкт-Петербург», г. Санкт-Петербург.
Недвижимое имущество и права требования (в частности, основанные на договоре участия в долевом строительстве), как следует из положения статьи 128 Гражданского кодекса РФ, являются самостоятельными объектами гражданских прав. И совершенно логично, что согласно положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 5 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ) недвижимое имущество и права требования по договорам участия в долевом строительстве также представляют собой самостоятельные объекты оценки.
В связи с внесением изменений в действующее законодательство и признанием утратившим силу с 1 июля 2014 года положений Закона РФ «О залоге», начиная с указанной даты суды при вынесении решения по иску об обращении взыскания на предмет залога – движимое имущество не обязаны указывать в решении об удовлетворении иска начальную продажную цену предмета залога. При этом законодателем сохранена обязанность суда устанавливать начальную продажную цену предмета залога - недвижимого имущества при вынесении решения об обращении взыскания (подпункт 4 пункта 1 статьи 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ - далее ФЗ «Об ипотеке»).
Поскольку в силу прямого указания закона (пункт 5 статьи 5 ФЗ «Об ипотеке») правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, при обращении судом взыскания на права требования суд обязан указать в решении суда начальную продажную цену таких прав.
При подготовке отчета о рыночной стоимости предмета залога используются затратный, доходный и сравнительный подходы. Затратный подход применяется, как правило, при оценке крупного объекта недвижимости (например, здания), не относящегося к помещению, при наличии документов, содержащих техническую информацию об оцениваемом объекте. Доходный подход используется, как правило, при оценке коммерческой недвижимости. Оценщики, в большинстве случаев, отказываются от его использования при оценке жилых помещений в силу того, что цена договоров аренды такой недвижимости зависит от субъективных факторов, связанных с личностью арендатора и личностью арендодателя. Сравнительный поход применяется при наличии объектов-аналогов как при оценке коммерческой недвижимости, так и при оценке жилых помещений, а также прав требования, основанных на договоре участия в долевом строительстве. Поскольку недвижимое имущество и права требования являются самостоятельными объектами оценки, то при определении рыночной стоимости прав требования в качестве объектов-аналогов не подлежат принятию завершенные строительством объекты, что исключает установление одинаковой рыночной стоимости для прав требования и квартиры.
Учитывая длительность процесса принудительного обращения взыскания на предмет залога, вызванную несогласием должника с оценкой предмета залога, необходимостью назначения судебной экспертизы для определения рыночной стоимости, обжалованием должником судебных актов, возможно возникновение ситуации, когда предмет залога – права требования перестает существовать, и возникает новый объект – недвижимое имущество (квартира).
Принимая во внимание положения Гражданского-процессуального кодекса РФ (часть 1 стати 39 ГПК РФ), запрещающего одновременно изменять предмет и основание иска, трансформация предмета залога – прав требования в квартиру на стадии рассмотрения дела в суде первой инстанции может повлечь за собой отказ суда в принятии уточнения исковых требований и необходимость предъявления отдельного иска с требованием об обращении взыскания на новый предмет залога.
Трансформация предмета залога – прав требования в квартиру на стадии исполнительного производства создает риск отчуждения на торгах несуществующего объекта прав и риск их оспаривания в будущем. Минимизация указанного риска возможна путем направления судебным приставом-исполнителем запроса в адрес застройщика о предоставлении информации относительно ввода объекта в эксплуатацию и наличия подписанного сторонами договора участия в долевом строительстве акта приема-передачи квартиры с направлением судебному приставу-исполнителю копий соответствующих документов. В случае получения судебным приставом-исполнителем указанной информации имеются основания для окончания исполнительного производства (пункт 2, подпункт 4 пункта 1 статьи 46, подпункт 3 пункта 1 статьи 47 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ) в части обращения взыскания на предмет залога – права требования и предъявления кредитором нового иска в суд в части залогового обязательства.
Начальник отдела судебного представительства Дирекции по правовым вопросам ПАО «Банк «Санкт-Петербург», г. Санкт-Петербург
Орлова М.А.
Управляющий директор Дирекции по правовым вопросам ПАО «Банк «Санкт-Петербург», г. Санкт-Петербург
Мартынов О.В.
