На прошлой неделе главной новостью стало заявление правительства об ипотечной программе "Доступная ипотека", в которой, во-первых, предложили рассмотреть возможность выдачи ипотечных кредитов по заниженной ставке и с небольшим первоначальным взносом бюджетникам, а, во-вторых, привлечь средства Пенсионного фонда на обеспечение ипотечных кредитов для малоимущих слоев населения. Рассмотрим плюсы и минусы данной программы.
И если второе предложение не сильно взволновало общественность, то первое вызвало просто бурю обсуждений. В различных изданиях подобная инициатива называлась от «деструктивной», до «прямой дороги к кризису». Наверное, ни у кого, кроме самих бюджетников – учителей и врачей – инициатива правительства радости не вызвала. Почему? Ответ прост. Кредит по заниженным ставкам, т.н. «ипотека для бедных», subprime - путь, который прошла Америка. Там, в конце 2002 года, правительство обязало два ведущих ипотечных агентства недвижимости Freddie Mac и Fannie Mae решить проблему тех, у кого не достаточно средств для покупки жилья – путем выдачи ипотечных кредитов по заниженным ставкам. Итог известен: через несколько лет инициатива спровоцировала надувание ипотечного пузыря и мировой кризис. Аналитики не без оснований полагают, что у нас этот путь приведет к тому, что через какое-то время «русский кризис» обрушит не только экономику страны, но и отбросит Россию на несколько десятков лет назад. При этом одной сниженной ставкой проблему не решить – специфика российского строительства такова, что окупаемость строительства зависит от многих факторов, в том числе и от законодательных.
Именно эту проблему оккупаемости строительства без потери его рентабельности, по мнению Маскима Ельцова (ООО "Первое Ипотечное Агентство") и надо решать в первую очередь:
"Заявления первых лиц государства о необходимости снижения ставок регулярно появлялись в прессе на протяжении последних 7-8 лет. Недорогой ипотечный кредит с поддержкой от государства является очевидным способом повышения доступности жилья. При ставке в 11-12% процентная переплата по кредиту в 1 млн. рублей на 15 лет составляет составит 1 млн.рублей (если не гасить досрочно). С таким дорогим кредитом жилье сложно сделать доступным для широких масс населения. В то же время надо учитывать, что реальная ставка по ипотеке определяется состоянием экономики. Например, уровнем инфляции и ставкой депозитов и средним сроком, на который они размещены в банках.
Боюсь, что у нас есть риск снова, как в 2006-2008 годах, сосредоточиться на доступности ипотеки, а не жилья. Мне кажется что, подчеркиваю, все усилия надо направить на увеличение строительства. Там, к сожалению, проблемы простой закачкой бюджетных денег не решаются. В себестоимости строительства, а значит в цене метра, львиную долю занимает не только «прибыль алчных застройщиков», но и цена на землю, согласования и прокладка коммуникаций. Застройщик в Петербурге, например может 2-3 года готовить документы и необходимые согласования. Это ожидание тоже оборачивается огромными суммами денег, которые в конечном счете ложатся на плечи покупателей квартир и в особенности бюджетников, которые просто «не тянут» эти цены.
Доступность денег и цены на недвижимость тесно связаны. Если целенаправленно вкачивать деньги в ипотеку, без активных действий по повышению объема строительства и снижения цен на жилье, рынок отреагирует самым естественным образом: цены поднимутся. Сделав жилье еще более недоступным, но не только для малообеспеченных но и для всех остальных. А вот если квартир будет много, их будут предлагать по разумной цене – тогда степень доступности жилья вырастет."
100-150 тыс. кредитов, это чуть ли не половина годового объема рынка ипотеки в России (из расчета, что средняя сумма кредита 1 млн. руб.). Легко предположить, как повлияют на цены на недвижимость эти дополнительные средства. Получается что снижением ставок по ипотеке мы реально разгоним цены на недвижимость. Проблема в том, что предпринять действия по развитию ипотечного рынка и «субпрайма» в частности – задача тактическая, решаемая за 1-2 года. Принимаем изменения к программе «Жилище», предусматривается финансирование в бюджете РФ и вот – процесс пошел. А вот сделать так чтобы у застройщиков глаза разбегались от выбора подготовленных участков под строительство и они поголовно снижали цены, задача не 2-3 лет. С учетом объемов изменений, которые надо принимать в законах, нормативах, финансовых схемах, это задача стратегическая и для ее реализации нужны куда большие усилия и федеральных и местных властей.
Из той же области - стимулирование людей брать кредиты с 0-10% начального взноса. Среди таких кредитов наибольшее количество дефолтов. Люди на начальный взнос денег накопить не смогли, а их вписывают в ипотеку».
Таким образом, инициатива правительства выглядит привлекательной лишь на первый взгляд. Фактически же, реализовать ее – вопрос не года и не двух, более того, для грамотного проведения снижения ипотечных кредитов необходимо изменить действующее законодательство и существенно повысить материальный уровень жизни граждан не только в городах-милионниках, но и в каждом отдельном регионе или селе.
Генеральный директор
ООО "Первое Ипотечное Агентство"
Ельцов Максим
14.12.2011
