Личный              кабинет
откроет Вам персональные возможности при работе с Порталом


Регистрация / Напомнить пароль
Продать долг
Купить долг
Балтийский лизинг

Инвестиции в коммерческую недвижимость

ООО "Первое Ипотечное Агентство" открывает секреты инвестиций в коммерческую недвижимость на примере Санкт-Петербурга, освещая такие темы, как "Средний доход от инвестиций в коммерческую недвижимость", "Цена и срок окупаемости коммерческой недвижимости", "Инвестиции в торговые, офисные и торгово-офисные помещения".



Средий доход от инвестиций в коммерческую недвижимость

Для того, чтобы определить средний уровень доходности, который можно извлечь при вложении инвестиций в коммерческую недвижимость для рядового инвестора, нужно понять, что минимальный размер вложений, который допустим на рынке коммерческой недвижимости, т.е. от которого можно начинать рассматривать инвестиции в коммерческую недвижимость, составляет примерно 3 000 0004 000 000 рублей.

Порог входа инвестиций в коммерческую недвижимость существенно выше, чем при инвестициях в жилую недвижимость. Это объясняется тем, что объекты коммерческой недвижимости, как правило, больше, чем жилые квартиры, да и цена за квадратный метр коммерческой недвижимости значительно выше.

Инвестиции в торговые помещения

Наибольшим интересом и наибольшей популярностью пользуются торговые помещения, расположенные на первых линиях, на улицах с оживленным автомобильным и пешеходным движением. Цена на такие торговые помещения может достигать 300 000400 000 рублей за 1 кв. м., особенно если есть витринные окна, и помещения удачно расположены.

Если говорить о менее ликвидных объектах, которые расположены чуть дальше, на так называемой второй линии, но все равно приспособленной под торговлю, то цены таких объектов могут колебаться в диапазоне от 100 000 до 120 000 за 1 кв. м.

Как определяется цена коммерческого помещения?

На самом деле цена коммерческого помещения и, разумеется, уровень доходности определяется исключительно ценой аренды, по которой можно сдать тот или иной коммерческий объект. Если ориентироваться на ценах фактических сделок, которые мы сейчас проводим для инвесторов с минимальными инвестициями в 7 000 00010 000 000 рублей, то большинство инвесторов ориентировано на доходность объекта с максимальным сроком окупаемости 7-8 лет.

Разумеется, у продавцов таких объектов совершенно другая точка зрения. Они выставляют цену, которая, даже при наличии имеющихся арендаторов с долгосрочными договорами, окупается через 10-11 лет.

Коммерческие объекты с окупаемостью больше 11-12 лет уже практически не пользуются популярностью.

Сроки окупаемости коммерческой недвижимости

Купить торговое помещение по цене до 10 000 000 рублей со сроком окупаемости около 8 лет на пересыщенном рынке коммерческой недвижимости достаточно сложно, но все же реально. Если срок окупаемости получается меньше, то можно считать это большой удачей. Потому что спрос и конкуренция на подобные коммерческие объекты очень высоки. Особых знаний и навыков управлений подобными объектами не требуется.

Если коммерческий объект подобран правильно, он в хорошем техническом состоянии, заключён среднесрочный или долгосрочный договор аренды, то такой объект будет приносить стабильный доход.

Основная проблема в поиске коммерческой недвижимости

Главная проблема в поиске коммерческих помещений, находящихся на первой линии, заключается в том, что такие объекты очень редко появляются в открытых продажах. Цена, как правило, сильно завышена и информация, предоставленная продавцом о текущей ставке аренды, не всегда соответствует действительности.

Инвестиции в офисные и торгово-офисные помещения

Не менее интересный вариант вложения - это офисные помещения или помещения, которые сочетают в себе торгово-офисные функции. Чаще всего подобные объекты находятся на второй линии во дворах. Нередко офисные блоки и пристройки размещают в современных строениях или располагают на 1-2 этажах в старых домах, предварительно переведя помещение в нежилой фонд. Основной риск инвестирования в офисные помещения заключается в их более низкой ликвидности. Если торговое помещение при адекватной арендной ставке достаточно быстро и легко можно сдать, то арендатора на офисные помещения нередко приходится искать несколько месяцев. И не всегда даже по сниженной цене удается оперативно посадить хорошего, платежеспособного арендатора. Поскольку рынок офисной недвижимости после кризиса еще не до конца восстановился.


Генеральный директор
ООО "Первое Ипотечное Агентство"
Ельцов Максим
05.07.2012



Российский портал залогового имущества Залог24 предлагает Вам ознакомиться с предложениями залоговой коммерческой недвижимости для возможных инвестиций:

наверх